Tầm nhìn về nhà ở xã hội Singapore: Lấy người dân là trung tâm

Mô hình nhà ở xã hội, còn gọi là nhà HDB của Singapore đã được ca ngợi là một câu chuyện thành công. Đó là nơi các gia đình từng phải sống trong những khu ổ chuột đông đúc, nhưng ngày nay lại là những khu dân cư rộng lớn với các tiện nghi hiện đại. 

Với xu hướng nhu cầu về nhà ở và giá nhà tăng cao, chính phủ Singapore đang tiếp tục định hướng tầm nhìn về nhà HDB trong nhiều năm tới, với người dân là trung tâm.

Giá cả phải chăng

Theo chính phủ Singapore, việc cho thuê căn hộ HDB trong 99 năm là cần thiết để giữ cho nhà ở công cộng ở Singapore có giá cả phải chăng trong nhiều thế hệ. Thủ tướng Lawrence Wong và Bộ trưởng Phát triển Quốc gia Desmond Lee đều nhận định điều này cũng nhằm đảm bảo quá trình tái thiết đất đai diễn ra hiệu quả. Đó cũng là lý do khiến Singapore là một trong số ít nơi có nhà ở giá rẻ và quốc gia này tự hào có một trong những tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất thế giới.

Từ năm 1968 đến năm 1987, giá nhà chung cư công cộng của Singapore được cố định chỉ để thu hồi chi phí. Tuy nhiên, chi phí xây dựng dao động dựa trên nhiều yếu tố kinh tế khác nhau, chẳng hạn như tình trạng thiếu hụt lao động, chi phí vật liệu và giá hàng hóa toàn cầu. Chi phí này tương đối thấp vào những năm 1960 và 1970, nhưng một "bước ngoặt" đã xảy ra vào khoảng năm 1979 khi chi phí xây dựng tăng 30% do tình trạng thiếu hụt lao động và vật liệu nghiêm trọng. Do đó, giá căn hộ HDB tăng 15% vào năm 1979, 20% vào năm 1980 và 38% vào năm 1981.

Theo Bộ trưởng Lee, Singapore đã từ lâu không còn áp dụng hệ thống giá căn hộ HDB dựa trên chi phí xây dựng nữa. Ngày nay, HDB xác định giá trị thị trường của căn hộ bằng cách xem xét các căn hộ bán lại tương đương gần đó, trước khi áp dụng "chiết khấu thị trường đáng kể" để giữ giá cả phải chăng. Với chính phủ Singapore, việc không định giá đất hợp lý cũng giống như đưa ra một khoản trợ cấp "mù mờ" mà cuối cùng người nộp thuế sẽ phải trả. Thứ tự đầu tiên là phải định giá đúng, sau đó quyết định mức trợ cấp. Chính phủ Singapore cam kết đảm bảo nhu cầu cơ bản của người dân luôn trong tầm với.

Singapore chủ trương tiếp tục định giá căn hộ mới theo thu nhập chứ không phải thị trường bán lại. Trong một cuộc trao đổi mới đây tại Quốc hội, Thủ tướng Wong đã trích dẫn ví dụ về một căn hộ bốn phòng ở Sengkang có giá khoảng 545.000 SGD (404.196 USD), cao hơn gần 200.000 SGD so với giá ban đầu khoảng 360.000 SGD cách đây 5 năm. Để so sánh, một căn hộ bốn phòng Xây dựng theo đơn đặt hàng (BTO) trong cùng khu vực được ra mắt vào tháng 10/2024 đã được bán với giá khoảng 370.000 SGD.

Ông cho biết mức tăng giá BTO vẫn phù hợp với thu nhập trung bình do Chính phủ trợ cấp.

Các khoản trợ cấp đó cùng với chi phí xây dựng leo thang là những lý do chính khiến thâm hụt của HDB tăng mạnh, tăng từ 2 tỷ SGD trong năm tài chính 2018 lên 6,8 tỷ SGD trong năm tài chính 2023. Ông Wong thừa nhận rằng Chính phủ sẽ không thể bền vững khi bù đắp khoản thâm hụt này nếu giá bất động sản nói chung tiếp tục tăng nhanh hơn mức tăng trưởng thu nhập và khoảng cách tài chính tăng theo từng năm. Nhưng điều này sẽ không xảy ra vì chính phủ theo dõi chặt chẽ thị trường bất động sản và đã đưa ra các biện pháp hạ nhiệt khi cần thiết, như tăng nguồn cung, thắt chặt quy định mua bán, tăng thuế tem (thuế công chứng) của người mua.

Dễ tiếp cận

Trọng tâm hiện tại của chính phủ Singapore là đảm bảo có đủ căn hộ mới cho các cặp đôi trẻ và gia đình mua nhà lần đầu. Khi thị trường chung ổn định, chính phủ sẽ có phạm vi để xem xét đáp ứng nhu cầu của các nhóm người mua căn hộ khác. Thủ tướng Wong cho biết giá căn hộ BTO phải phù hợp với thu nhập trung bình để giữ cho chúng ở mức giá phải chăng. Chính phủ thắt chặt hạn mức cho vay của HDB để chế ngự thị trường bán lại, mở rộng hỗ trợ hơn nữa cho những người mua nhà lần đầu có thu nhập thấp đến trung bình. Cụ thể, tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) đối với các khoản vay của HDB sẽ được hạ từ 80% xuống 75%, phù hợp với các khoản vay do các tổ chức tài chính cấp.

Đồng thời, HDB sẽ mở rộng thêm viện trợ cho những người mua nhà lần đầu dưới hình thức Khoản tài trợ nhà ở CPF nâng cao lớn hơn. Và nguồn cung căn hộ mới "bền vững và mạnh mẽ" đã giúp ổn định tỷ lệ nộp đơn cho những người mua căn hộ lần đầu.

Chính phủ cũng thực hiện một bước tiến lớn để "mở khóa" các khu vực mới, tạo ra nhiều lựa chọn hơn về nhà HDB giá cả phải chăng. Từ tháng 10/2024, chính phủ thực hiện Hệ thống phân loại BTO mới, theo đó chỉ định các căn hộ thuộc các hạng mục Tiêu chuẩn, Tiêu chuẩn cao và Cao cấp, với các hạn chế mua, bán theo từng bậc và các khoản trợ cấp khác nhau. Biện pháp này có thể đã thúc đẩy nhiều người mua nhà hơn đến với thị trường bán lại.

Phân loại này dựa trên các yếu tố như gần trung tâm thành phố và các tiện nghi như ga tàu điện ngầm MRT. Những người mua căn hộ ở những địa điểm nổi tiếng phải tuân theo các quy tắc nghiêm ngặt hơn, chẳng hạn như thời gian cư trú tối thiểu là 10 năm và phải trả lại trợ cấp khi bán căn hộ. Việc phân loại này cũng cho phép Chính phủ cung cấp nhiều trợ cấp hơn cho các căn hộ ở những khu vực phổ biến để giữ cho chúng có giá cả phải chăng, đồng thời loại bỏ hiệu ứng "xổ số" của những người được hưởng lợi không cân xứng khi họ bán căn hộ.

Không chỉ là nơi trú ẩn

Phát biểu trước Quốc hội mới đây, Bộ trưởng Lee cho biết Singapore có "thỏa thuận xã hội mạnh mẽ" về nhà ở. Căn hộ HDB không còn chỉ là những ngôi nhà đơn thuần mà còn là nơi cất giữ giá trị cho người dân Singapore, nơi họ có nguồn thu khi về già. Những năm 1970, căn hộ HDB của Singapore là những ngôi nhà đơn giản, tiện dụng trong các khu dân cư có ít tiện nghi và rất hạn chế về giao thông. Ngày nay, căn hộ HDB có các tiện nghi hiện đại, kết nối giao thông tốt hơn nhiều, mang đến cho cư dân mức sống cao nhất.

Không có thị trường bán lại nhà HDB ở Singapore vào những năm 1960 và 1970. Thay vào đó, người mua phải trả lại căn hộ cho HDB với số tiền ít hơn số tiền họ đã trả ban đầu. Chính vì vậy, khả năng tăng giá là rất hạn chế, và nhà HDB cũng không hẳn là kho lưu trữ giá trị. Ngày nay, các căn hộ HDB vừa là nhà ở vừa là nơi cất giữ giá trị cho người dân Singapore, họ có thể kiếm tiền khi về già để nghỉ hưu bằng cách bán trên thị trường mở, cho thuê phòng hoặc căn hộ, hoặc thông qua chương trình mua lại hợp đồng cho thuê của chính phủ.

Chính phủ Singapore cũng quan tâm giải quyết vấn đề tái phát triển các căn hộ HDB cũ sắp kết thúc thời hạn thuê 99 năm, thông qua Chương trình tái phát triển sớm tự nguyện (Vers). Chính phủ tài trợ cho các dự án tu bổ, nhưng mức độ sửa chữa phụ thuộc một phần vào đóng góp tự nguyện của người dân trong các khu HDB.

Xét cho cùng, giá nhà tăng vì thu nhập và mức sống tăng lên, là những gì quyền sở hữu nhà mang lại và là một phần trong sự tiến bộ của mỗi quốc gia. Với chính phủ Singapore, mọi người dân đều phải được hưởng quyền tiếp cận nhà ở, không ai bị bỏ lại phía sau. Đó là một trụ cột vững chắc và quan trọng của "thỏa thuận xã hội" mà một Singapore hạnh phúc của chính quyền Thủ tướng Wong vẫn tiếp tục theo đuổi.