'Sốt ảo' giá đất nền tại TP.HCM: Cần sớm 'hạ nhiệt'

(giaidauscholar.com) - “Sốt ảo” giá đất nền không những đang gây tâm lý hoang mang, ảnh hưởng đến khả năng và nhu cầu mua nhà để ở của người dân, mà còn là cơ hội “kiếm chác bất chính” của giới đầu nậu và tạo nguy cơ “bong bóng” đối với thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh. Để khắc phục tình trạng này, người mua cần phải có lựa chọn đúng đắn, cẩn thận khi giao dịch, đồng thời cơ quan quản lý nhà nước cũng phải nhanh chóng vào cuộc.

• Giá đất nền đột ngột giảm gần 10 triệu đồng/m2
• Giá đất TP.HCM cao nhất vẫn là 81 triệu đồng/m2

Hệ lụy khôn lường

Giới đầu nậu ra sức “thu gom” đất có giấy tờ hợp lệ, cố tình “găm” lại, đẩy giá cao rồi “bung hàng”, thu về hàng trăm triệu đồng/mỗi nền chỉ trong thời gian ngắn. Hiệu ứng này cũng khiến nhiều chủ đất và giới đầu cơ “nôn nóng” gom đất nông nghiệp rồi tự ý tách thửa, phân lô, trong khi hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội không đảm bảo; cùng với sự quản lý lỏng lẻo của địa phương dễ dẫn tới việc hình thành những khu dân cư nhếch nhác, làm suy giảm diện tích đất nông nghiệp đã được quy hoạch, phá nát quy hoạch đô thị chung.

Ông Lê Tiến Vũ, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Cát Tường cho rằng, người lao động hàng tháng chắt gom tiền lương không thể “đu” kịp mức giá nhà đất đang bị “hét” lên từng ngày. Khi thị trường bất động sản “sốt ảo”, dẫn đến giá đất tăng ảo hình thành nên mặt bằng thiết lập giá mới, khiến người mua có nhu cầu thực sự sẽ không thể mua sản phẩm đúng với giá trị thực của nó. Cơ hội mua nhà hay đất cũng trở nên khó khăn hơn.

“Tâm lý nôn nóng khi thị trường sốt giá từng ngày, khiến nhiều người quyết định vội vàng, chạy theo giới đầu cơ mà mua những sản phẩm không phù hợp với nhu cầu, thậm chí vướng đến giấy tờ pháp lý. Giới đầu cơ thường mua mà ít xây dựng hay sử dụng, khiến những khu vực này chậm hình thành khu dân cư, tiện ích an sinh chưa đầy đủ, không phù hợp để an cư đối với những khách hàng có nhu cầu mua để ở”, ông Lê Tiến Vũ chia sẻ.

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh, thị trường nhà ở thành phố đang chứng kiến sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ riêng phân khúc bất động sản cao cấp, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp lên đến hơn 60%) và còn có hiện tượng “sốt giá ảo” trong phân khúc đất nền ở các quận ven và một số huyện như quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân, các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ.

“Giới đầu nậu và cò đất là bên lợi trong cơn "sốt giá ảo" đất nền hiện nay. Cơn sốt này rất nguy hiểm, đã và đang tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm méo mó thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đe dọa sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường nhà ở và nhất thiết cần phải có các giải pháp hạ nhiệt kịp thời, hiệu quả. Không để xảy ra vỡ "bong bóng" dây chuyền trên thị trường cũng như để bảo vệ người tiêu dùng”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cảnh báo.

Siết chặt quy định tách thửa

Để bảo vệ quyền lợi người mua, nhiều chuyên gia cho rằng, người mua nên tỉnh táo trước các thông tin rao bán, tìm hiểu kỹ về các vấn đề pháp lý và quy hoạch của khu đất muốn mua, cũng như tìm hiều về lịch sử biến động giá của khu vực để có thể đưa ra các quyết định chính xác. Khách hàng có nhu cầu mua để ở cần sáng suốt trong việc thẩm định sự minh bạch của dự án bằng việc kiểm tra tính pháp lý, thông tin quy hoạch, tiến độ bàn giao.

Đồng thời, phải khảo sát thực tế để đánh giá chất lượng dự án, tỷ lệ lấp đầy cư dân, các tiện ích an sinh đi kèm. Song song đó, khách hàng nên chọn lựa những dự án có phương thức thanh toán phù hợp với nguồn vốn và khả năng chi trả, đặc biệt ưu tiên tìm đến những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm, được nhiều đánh giá tích cực khách quan từ chính khách hàng mua trước đó.

Theo ông Lê Tiến Vũ, các cơ quan quản lý nên tạo mọi điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư thực hiện dự án, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính để các dự án nhanh chóng được triển khai, tăng nguồn cung cho thị trường, hạn chế hiện tượng mất cân đối cung – cầu. Đặc biệt, cần theo dõi và kịp thời xử lý các sai phạm khi phát hiện, kiểm soát chặt chẽ tiến độ dự án của các chủ đầu tư. Cùng với đó, chủ đầu tư phải có trách nhiệm thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ trước khi mở bán dự án và bàn giao sản phẩm cho khách hàng.

Trước thực trạng này, Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị Lãnh đạo UBND thành phố cần công bố rõ hiện nay chưa có chủ trương chuyển đổi huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn thành quận, hoặc thành lập tổ chức hành chính thành phố trong thành phố ở khu Đông, khu Nam, khu Tây đồng thời chỉ đạo các nhà đầu tư khẩn trương thực hiện nghiên cứu, trình các dự án như “Đại lộ ven sông Sài Gòn”, “Thành phố mới Củ Chi”, “Thành phố ven biển Cần Giờ” ... và sớm công bố kết quả xét duyệt để người dân hiểu rõ thông tin, tránh bị giới đầu nậu và “cò đất” lợi dụng “thổi giá” đất nền ở các khu vực này.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị UBND Tp. Hồ Chí Minh sớm ban hành Quyết định thay thế Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 quy định về diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa. Tạo điều kiện cho các hộ gia đình đông người có nhu cầu tách thửa ra riêng, nhưng cần có cơ chế quản lý chặt chẽ để tránh trường hợp bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thực hiện tách thửa, phân lô bán nền tràn lan.

Dưới góc độ quản lý tín dụng ngân hàng, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh cho biết, trước tín hiệu “sốt” trong bất động sản, ngay từ đầu năm 2017, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ thị các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại kiểm soát cho vay tín dụng trong các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản. Do đó, các đơn vị chỉ được sử dụng 50% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trong năm nay và con số này sẽ chỉ còn 40% vào năm 2018.

“Ngân hàng Nhà nước đã cảnh báo các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại phải bám sát diễn biến thị trường. Hiện dư nợ tín dụng cho vay trong lĩnh vực bất động sản tuy tăng về con số tuyệt đối, nhưng tỷ trọng tín dụng không tăng cao bằng lĩnh vực sản xuất. Điều này cho thấy, các ngân hàng trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh đã kiểm soát chặt chẽ cho vay bất động sản, tăng cường quản lý chất lượng tín dụng, hạn chế rủi ro ở lĩnh vực này”, ông Nguyễn Hoàng Minh cho biết thêm.

Giá đất nền đột ngột giảm gần 10 triệu đồng/m2

Theo các văn phòng môi giới nhà đất, hiện giá đất nền tại các dự án đã bắt đầu giảm khá mạnh kể từ đầu tháng 5. Cá biệt, có những dự án như Geleximco và Kim Chung – Di Trạch rớt khoảng 7-9 triệu đồng/m2...

Mới đây Sở Tài nguyên và Môi trường Tp. Hồ Chí Minh trình UBND thành phố dự thảo quyết định thay thế Quyết định 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Đây được xem là một trong những giải pháp quan trọng để quản lý tốt hơn công tác tách thửa, phân lô bán nền trên địa bàn, nhất là tại những khu vực có nhiều quỹ đất sạch.

Theo đó, dự thảo lần này đã làm rõ hơn các thuật ngữ để tránh các chủ đất lợi dụng tách thửa ồ ạt trong khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không đảm bảo. Đáng lưu ý, dự thảo quy định chủ đất có thửa đất ở diện tích từ 2.000 m2 trở lên khi tách thửa phải lập thành dự án theo quy định của Luật nhà ở 2014.

Dự thảo cũng đã tách bạch quy định diện tích tối thiểu được tách thửa với đất ở, vốn dĩ không được quy định rõ trong quyết định trước đây đã bị nhiều chủ đất “lách” bằng cách xây một căn nhà tạm, nhỏ để được tách thửa, phân thửa đất thành những lô đất nhỏ hơn.

Mặt khác, dự thảo quy định việc tách thửa cho đất nông nghiệp theo hướng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại (sau khi tách) phải đảm bảo diện tích tối thiểu 500 m2. Riêng đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì phải 1.000 m2 mới được tách thửa.

Xuân Tình – Tiến Lực – Mỹ Phương